Erweiterte (Gewerbesteuer-)Kürzung: Treuhandmodell vor dem Aus?

Aktuelles Urteil des FG Berlin-Brandenburg zur erweiterten Gewerbesteuerkürzung. Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg erblickt im Treuhandmodell eine schädliche gewerbliche Tätigkeit.

Executive Summary:

Ausgangslage
Eine grundbesitzende GmbH vermietete ein Einkaufszentrum, wobei die Mietverträge auch Betriebsvorrichtungen umfassten. Um die erweiterte Kürzung zu sichern, wurden diese Betriebsvorrichtungen an eine Schwestergesellschaft wirtschaftlich übertragen, d.h. das zivilrechtliche Eigentum wurde zurückbehalten. Gleichzeitig schloss die GmbH einen unentgeltlichen Treuhandvertrag mit der Schwestergesellschaft ab, wonach sie die Betriebsvorrichtungen weiterhin im eigenen Namen, jedoch für Rechnung und Risiko der Schwestergesellschaft vermietete. Die daraus erzielten Einnahmen wurden an die Schwestergesellschaft weitergeleitet.

Entscheidung des FG Berlin-Brandenburg
Nach einem Urteil des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg vom 8.7.2025¹ steht die (treuhänderische) Vermietung von Betriebsvorrichtungen der erweiterten Gewerbesteuerkürzung entgegen. Die vermieteten Gegenstände seien nicht mehr „eigene“ i. S. d. § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG, sondern fremde Gegenstände. Diese fremdnützige Tätigkeit sei daher schädlich für eine erweiterte Kürzung der grundbesitzenden Gesellschaft. Ergänzend wurde darauf hingewiesen, dass die Möglichkeit bestand und es wirtschaftlich vertretbar gewesen wäre, die Mieter direkt anzusprechen und den nach außen sichtbarem Vermieter der Betriebsvorrichtungen auszutauschen, da lediglich eine begrenzte Anzahl an Mietern vorhanden war.

Für die Beurteilung der Kürzungsschädlichkeit der Treuhandtätigkeit spielte es keine Rolle, dass laut Treuhandvertrag die grundstückshaltende Gesellschaft lediglich Ersatz für die entstandenen Kosten erhalten sollte. Ein umfassender Anspruch auf Aufwendungsersatz wird ebenso als entgeltliche Tätigkeit gewertet. Das Gericht hat jedoch offengelassen, ob die Entgeltlichkeit oder Unentgeltlichkeit der Tätigkeit entscheidend ist.

Fazit
Derzeit ist unklar, ob das Treuhandmodell auch dann als schädlich für die erweiterte Kürzung eingestuft würde, wenn separate Mietverträge für Grundbesitz und Betriebsvorrichtungen wirtschaftlich nicht praktikabel sind, beispielsweise bei einer großen Anzahl von Mietern. In solchen Fällen könnte das Treuhandmodell möglicherweise als notwendiger Bestandteil der Grundstücksverwaltung gelten und somit nicht gewerbesteuerschädlich sein.

Für aktuelle Strukturierungen kann das Treuhandmodell – jedenfalls bis auf Weiteres – nur unter Vorbehalt empfohlen werden. Ob und inwieweit eine Anpassung der bereits bestehenden Treuhandmodelle zu empfehlen ist und ob ggf. auf die zwischenzeitlich eingeführte Bagatellgrenze von 5% zurückgegriffen werden kann, sollte anhand der konkreten Sachlage im Einzelfall analysiert werden.

Zudem sollte im Auge behalten werden, wie sich Finanzverwaltung und Rechtsprechung zu diesem Thema positionieren.

[1] FG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 8.7.2025 – 6 K 6040/22.